日本 の 外壁 調査 費用 ： 相場 ・ 内訳 ・ 見積もり ガイド

日本 の 外壁 調査 費用 は 、 調査 する 面積 、 調査 方法 、 建物 の 高さ や 形状 、 外壁 へ の 接近 条件 、 報告 書 に 求める 内容 によって 変わります 。

同じ 「 外壁 調査 」 という 見積もり でも 、 含まれる 作業 は 同じ では ありません 。 地上 から の 撮影 や 赤外線 調査 だけ を 行う 見積もり も あれば 、 直接 打診 、 ロープ アクセス 、 不具合 の 位置付け 、 有 資格 者 による 確認 、 建築 基準 法 第 12 条 の 定期 報告 に 使う 資料 作成 まで 含む 見積もり も あります 。

調査 費用 と 、 足場 、 ゴンドラ 、 高所 作業 車 、 交通 誘導 、 追加 確認 、 修繕 工事 の 費用 も 分けて 確認 する 必要 が あります 。 最初 の 調査 単価 が 低くても 、 必要 な 接近 作業 や 報告 書 作成 が 含まれて いなければ 、 後 から 追加 費用 が 発生 します 。

本 記事 では 、 日本 における 外壁 調査 の 費用 目安 、 打診 ・ 赤外線 ・ ドローン 調査 の 価格 差 、 建築 基準 法 第 12 条 に 関係 する 費用 、 見積もり を 比較 する ときの 確認 事項 を 解説 します 。 日本 で 公表 されて いる 料金 例 を 見ても 、 調査 方法 、 面積 、 接近 条件 、 報告 書 の 範囲 によって 金額 に は 大きな 差 が あります 。

要点

• 外壁 調査 費用 は 、 調査 面積 、 建物 形状 、 外壁 材 、 接近 方法 、 確認 精度 、 報告 書 の 内容 によって 変わり ます 。
• 公表 例 では 、 赤外線 調査 は 約 120 ～ 350 円 ／ ㎡ 、 ドローン 外壁 調査 は 約 200 ～ 480 円 ／ ㎡ 、 ロープ 打診 は 約 240 ～ 600 円 ／ ㎡ です 。
• 見積もり は 総額 だけ で なく 、 仮設 費 、 追加 確認 、 有 資格 者 の 業務 、 法定 書類 、 報告 書 、 除外 項目 まで 比較 します 。

日本 の 外壁 調査 費用 は いくら ？

日本 の 外壁 調査 費用 は 、 外壁 面積 に対する ㎡ 単価 で 算出 される こと が 多い ものの 、 単価 だけ で 総額 は 決まり ません 。

国内 の 調査 会社 が 公表 して いる 料金 例 を 見る と 、 予算 段階 では 次 の 範囲 が 一つ の 目安 に なります 。 全国 一律 の 公定 価格 では なく 、 各社 が 示して いる 参考 料金 です 。

この 表 を 、 そのまま 同 条件 の 価格 比較 に は 使え ません 。 公表 例 の 一つ では 、 赤外線 調査 の 単価 は 外壁 面積 500 ㎡ 以上 、 ロープ 打診 の 単価 は 1,000 ㎡ 以上 を 前提 と して います 。 小 規模 な 建物 へ 同じ ㎡ 単価 を 当てはめて も 、 実際 の 見積 金額 と は 合わない こと が あります 。

足場 、 ゴンドラ 、 高所 作業 車 、 道路 使用 に関する 手続 、 監視 員 、 作業 時間 の 制限 など も 総額 を 変えます 。 打診 作業 そのもの の 単価 が 低くても 、 外壁 へ 接近 する ため の 仮設 費 が 加われ ば 、 赤外線 や ドローン 調査 より 高く なる こと が あります 。

予算 を 立てる とき は 、 次 の 費用 を 分けて 確認 します 。

• 現地 調査 と 撮影
• 足場 や 高所 作業 車 など の 接近 ・ 仮設
• 画像 解析 と 不具合 の 位置付け
• 報告 書 作成
• 有 資格 者 による 確認
• 建築 基準 法 第 12 条 の 定期 報告 に 使う 書類
• 打診 や 近接 目視 による 追加 確認
• 補修 ・ 修繕 工事

修繕 費 は 、 見積 書 に 明記 されて いない 限り 調査 費用 に は 含まれ ません 。 複数 社 を 比べる とき は 、 総額 より 先 に 、 対象 面積 、 調査 方法 、 確認 精度 、 報告 書 の 範囲 を そろえる 必要 が あります 。

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日本 の 外壁 調査 費用 を 左右 する 要因

日本 の 外壁 調査 費用 は 、 外壁 の 広さ だけ では 決まり ません 。 調査 する 範囲 、 外壁 へ の 接近 方法 、 必要 な 確認 精度 、 調査 結果 を どこ まで 整理 する か によって 、 最終 的 な 見積 金額 が 変わります 。

調査 面積 と 建物 の 規模

外壁 面積 が 広く なる ほど 、 撮影 する 画像 、 打診 する 範囲 、 赤外線 画像 、 立面 図 に 記録 する 不具合 、 報告 書 の 項目 が 増えます 。

ただし 、 総額 が 増えて も 、 ㎡ 単価 が 同じ 割合 で 上がる と は 限り ません 。

外壁 調査 に は 、 建物 資料 の 確認 、 現地 調査 の 計画 、 作業 員 や 機材 の 手配 、 データ 整理 、 報告 書 作成 など 、 面積 に かかわらず 発生 する 作業 が あります 。 小 規模 な 建物 では 、 これら の 固定 的 な 作業 が 費用 に 占める 割合 が 高く なる ため 、 大 規模 建物 向け の ㎡ 単価 を そのまま 当てはめて も 正確 な 予算 に は なり ません 。

建物 の 高さ と 外壁 の 形状

建物 が 高く なる と 、 安全 管理 や 接近 方法 の 検討 が 増えます 。 ただし 、 費用 を 決める の は 高さ だけ では ありません 。

凹凸 が 少なく 、 前面 に 十分 な 空間 が ある 外壁 は 、 比較的 調査 しやすい 形状 です 。 一方 、 バルコニー 、 深い 庇 、 後退 した 壁面 、 屋上 設備 、 中庭 、 隣接 建物 と の 狭い 隙間 が ある と 、 死角 が 増えます 。

一つ の 方法 で 全面 を 確認 できない 場合 は 、 地上 撮影 、 ドローン 、 ロープ アクセス 、 高所 作業 車 など を 組み合わせる 必要 が あります 。

ロープ アクセス を 使う 調査 では 、 屋上 に 安全 な 吊 元 を 確保 できる か どう か も 費用 に 影響 します 。 吊 元 の 追加 設置 や 別 の 接近 方法 が 必要 に なれ ば 、 その 分 の 準備 と 機材 が 加わります 。

外壁 材 と 確認 する 不具合

外壁 材 によって 、 適した 調査 方法 は 異なります 。

タイル 、 モルタル 、 接着 工法 で 施工 された 石材 の 浮き を 調べる 場合 は 、 打診 や 赤外線 調査 が 使われ ます 。 一方 、 カーテン ウォール の 固定 部 、 乾式 パネル 、 シーリング 材 の 破断 、 コンクリート の ひび割れ 、 内部 の 腐食 など は 、 赤外線 画像 だけ では 状態 を 判断 でき ません 。

また 、 法定 の 定期 調査 と 、 修繕 工事 に 向けた 詳細 調査 では 目的 が 違い ます 。

定期 調査 では 、 劣化 や 損傷 の 有無 と 安全 上 の 問題 を 確認 します 。 修繕 方法 や 数量 まで 決める 場合 は 、 原因 の 確認 、 寸法 測定 、 周辺 部 の 調査 、 材料 の 状態 確認 など 、 より 詳しい 調査 が 必要 です 。

調査 方法 と 確認 精度

撮影 費用 が 安い から と いっ て 、 同じ 精度 の 調査 を 受け られる わけ では ありません 。

地上 から の 赤外線 調査 は 、 撮影 角度 を 確保 できる 外壁 を 広く 確認 する 方法 です 。 ドローン を 使え ば 、 高所 や 地上 から 見上げ にくい 壁面 も 撮影 できます 。

打診 調査 は 、 作業 員 が 外壁 へ 接近 し 、 音 の 違い から 浮き が 疑われる 箇所 を 確認 します 。 足場 、 ゴンドラ 、 高所 作業 車 、 ロープ アクセス など が 必要 に なる ため 、 撮影 中心 の 方法 より 接近 費用 が 高く なります 。

赤外線 調査 や ドローン 調査 で 異常 が 疑われて も 、 その 場 で 状態 が 確定 する と は 限り ません 。 部分 打診 や 近接 目視 を 追加 する 場合 は 、 見積もり に 含まれて いる 範囲 を 確認 します 。

• 追加 確認 が 基本 料金 に 含まれる の か
• 一定 面積 まで 含まれる の か
• 調査 後 に 別途 見積もり と なる の か

この 違い は 、 最終 的 な 総額 に 大きく 影響 します 。

接近 方法 、 安全 管理 、 現場 調整

外壁 へ 接近 する ため の 費用 が 、 調査 作業 そのもの より 高く なる 場合 が あります 。

足場 を 使う 場合 は 、 組立 、 解体 、 養生 、 設置 場所 の 確保 が 必要 です 。 高所 作業 車 は 、 車両 を 設置 できる 場所 と 作業 半径 を 確保 しなけ れば なり ません 。 ロープ アクセス では 、 安全 な 吊 元 と 訓練 を 受けた 作業 員 が 必要 です 。

道路 、 駐車場 、 建物 の 出入口 、 歩道 に 面して いる 場合 は 、 交通 誘導 員 や 立入 禁止 区域 を 設ける こと も あります 。

建物 を 使用 しながら 調査 する 場合 は 、 居住 者 や テナント へ の 通知 、 作業 時間 の 制限 、 窓 や バルコニー 周辺 の 調整 も 必要 です 。 学校 、 病院 、 店舗 、 交通 量 の 多い 建物 では 、 作業 可能 な 時間 が 限られ 、 工程 が 長く なる こと が あります 。

画像 解析 と 報告 書 作成

調査 後 に 何 を 受け取る か も 、 費用 を 左右 します 。

簡易 な 調査 では 、 代表 的 な 写真 と 短い 所見 だけ が 提出 される こと が あります 。 修繕 計画 や 法定 報告 に 使う 場合 は 、 より 詳しい 記録 が 必要 です 。

• 調査 した 立面 と 範囲
• 不具合 の 位置
• 写真 番号
• 赤外線 画像 と 可視 画像
• 調査 できな かった 箇所
• 不具合 の 種類 と 状態
• 追加 確認 の 要否
• 対応 の 優先 順位
• 有 資格 者 が 確認 する ため の 資料

画像 を フォルダ に まとめる だけ の 作業 と 、 各 不具合 を 立面 図 に 位置付ける 作業 では 、 報告 書 作成 に 必要 な 時間 が 違い ます 。

数量 の 集計 、 過去 の 調査 結果 と の 比較 、 修繕 の 優先 順位 、 BIM や 維持 管理 システム へ 渡す データ まで 求める 場合 は 、 その 分 の 作業 費 も 加わり ます 。

有 資格 者 による 確認 と 法定 報告

撮影 会社 や 調査 会社 から 提示 された 金額 が 、 建築 基準 法 第 12 条 に 基づく 定期 報告 の 総 費用 と は 限り ません 。

法 定 の 定期 調査 では 、 建築 士 や 特定 建築 物 調査 員 など の 有 資格 者 が 、 調査 方法 、 結果 、 判定 、 提出 書類 を 確認 します 。 赤外線 調査 や ドローン を 活用 する 場合 も 、 必要 な 精度 と 調査 条件 を 満たして いる か を 確認 しなけ れば なり ません 。

見積もり を 比較 する とき は 、 次 の 項目 が 含まれて いる か を 確認 します 。

• 有 資格 者 による 調査 計画 の 確認
• 撮影 ・ 解析 結果 の 確認
• 調査 結果 の 判定
• 法 定 様式 の 作成
• 特定 行政 庁 へ 提出 する 書類
• 提出 後 の 修正 対応

これら が 別 契約 の 場合 は 、 撮影 や 現地 調査 の 金額 だけ で 総額 を 判断 でき ません 。

調査 方法 別 の 外壁 調査 費用

外壁 調査 は 、 方法 によって 確認 できる 内容 が 違い ます 。 単価 だけ で 選ぶ の では なく 、 法定 調査 な の か 、 劣化 の 傾向 を 把握 したい の か 、 修繕 数量 まで 確定 したい の か を 先 に 決める 必要 が あります 。

料金 は 事業 者 ごと に 前提 条件 が 異なります 。 たとえば 、 赤外線 調査 の 120 ～ 350 円 ／ ㎡ は 一定 以上 の 調査 面積 を 前提 と した 例 です 。 ドローン 調査 の 200 ～ 480 円 ／ ㎡ という 例 に は 撮影 、 解析 、 報告 書 が 含まれ ます が 、 実施 調整 、 安全 管理 、 交通 費 は 別途 と されて います 。 ロープ 打診 も 、 吊 元 や 建物 形状 によって 金額 が 変わります 。

地上 から の 赤外線 調査

地上 に 設置 した 赤外線 カメラ で 、 外壁 表面 の 温度 差 を 撮影 する 方法 です 。 足場 や ロープ を 設置 せず に 広い 範囲 を 調べ られる ため 、 条件 が 合え ば 接近 費用 を 抑え られ ます 。

国内 事業 者 の 公表 例 では 、 赤外線 撮影 、 画像 解析 、 損傷 立面 図 、 写真 台帳 を 含めて 約 120 ～ 350 円 ／ ㎡ と されて います 。 実際 の 価格 は 、 外壁 面積 、 撮影 距離 、 建物 周辺 の 空間 、 外壁 の 向き 、 必要 な 報告 書 によって 変わります 。

地上 から 外壁 を 見上げる 角度 が 大きい 場所 、 隣接 建物 に 遮られる 場所 、 庇 や バルコニー の 内側 は 撮影 し にくく なり ます 。 日射 や 天候 によって 十分 な 温度 差 が 得られ なけれ ば 、 再 撮影 や 別 の 調査 方法 が 必要 です 。

赤外線 画像 で 浮き が 疑われる 範囲 を 抽出 できて も 、 修繕 方法 や 正確 な 施工 数量 まで 確定 できる と は 限り ません 。 部分 打診 や 近接 目視 を 追加 する 場合 は 、 その 費用 が 含まれて いる か を 確認 します 。

ドローン 赤外線 外壁 調査

ドローン に 可視 カメラ や 赤外線 カメラ を 搭載 し 、 高所 や 地上 から 撮影 し にくい 外壁 面 を 確認 します 。

公表 料金 に は 幅 が あり 、 約 120 ～ 350 円 ／ ㎡ と する 事業 者 も あれば 、 撮影 、 画像 解析 、 報告 書 作成 を 含めて 約 200 ～ 480 円 ／ ㎡ と する 事業 者 も あります 。 料金 差 は 、 撮影 機器 、 外壁 面積 、 画像 解析 、 報告 書 、 飛行 管理 の 範囲 による もの です 。

実際 の 案件 例 では 、 次 の ような 料金 が 公表 されて います 。

これら は 特定 事業 者 の 実績 例 で あり 、 全国 共通 の 相場 では ありません 。 建物 の 形状 、 撮影 日数 、 必要 な 人員 、 飛行 条件 、 報告 書 の 仕様 が 変われ ば 、 同じ 面積 でも 金額 は 変わります 。

ドローン 外壁 調査 では 、 飛行 申請 や 通報 、 安全 補助 者 、 立入 管理 、 近隣 へ の 周知 が 別 費用 と なる 場合 が あります 。 空港 周辺 、 高 密度 な 市街 地 、 歩行 者 の 多い 場所 では 、 飛行 調整 や 安全 管理 の 負担 が 増えます 。

ドローン は 外壁 へ 接触 できない ため 、 画像 上 で 異常 が 疑われた 箇所 に 打診 や 近接 目視 を 追加 する こと が あります 。 ドローン 撮影 だけ の 見積もり と 、 追加 確認 まで 含む 外壁 調査 の 見積もり は 分けて 比較 する 必要 が あります 。

ロープ アクセス による 打診 調査

屋上 など に ロープ の 吊 元 を 設け 、 作業 員 が 外壁 へ 接近 して 目視 と 打診 を 行い ます 。

国内 事業 者 の 公表 例 では 、 1,000 ㎡ 以上 の 案件 で 約 240 ～ 450 円 ／ ㎡ と する 例 が あります 。 別 の 事業 者 では 、 ロープ 調査 を 約 400 ～ 600 円 ／ ㎡ と し 、 地上 警備 員 、 安全 対策 費 、 諸 経費 を 別 料金 と して います 。

作業 員 が 外壁 へ 近づく ため 、 ひび割れ 幅 の 測定 、 タイル の 浮き 、 シーリング 材 の 状態 、 金物 の 腐食 など を 直接 確認 できます 。 修繕 箇所 と 数量 を 詳しく 把握 したい 場合 に も 使われ ます 。

一方 、 料金 は 次 の 条件 に 左右 され ます 。

• 安全 な 吊 元 を 確保 できる か
• 外壁 に 庇 や バルコニー が ある か
• ロープ を 降ろせ ない 区画 が ある か
• 地上 に 立入 禁止 区域 を 設け られる か
• 打診 結果 を どの 程度 詳しく 図面 へ 記録 する か

ロープ を 使える 建物 でも 、 外壁 全体 を 同じ 速度 で 調査 できる と は 限り ません 。

足場 ・ ゴンドラ ・ 高所 作業 車 による 打診 調査

足場 、 ゴンドラ 、 高所 作業 車 を 使う 方法 では 、 作業 員 が 外壁 へ 接近 して 目視 、 打診 、 測定 を 行い ます 。

調査 単価 だけ で なく 、 足場 の 組立 ・ 解体 、 養生 、 車両 の 配置 、 道路 や 敷地 の 使用 、 安全 管理 など が 加わる ため 、 個別 見積もり と なる 案件 が 中心 です 。 事業 者 の 公表 例 でも 、 足場 打診 は 規模 によって 別途 見積もり と されて います 。

すでに 大 規模 修繕 で 足場 を 設置 する 予定 が ある 場合 は 、 足場 上 から 全面 打診 や 近接 調査 を 行う 方法 を 検討 できます 。 調査 だけ の ため に 足場 を 設ける 場合 と 比べ 、 仮設 設備 を 修繕 工事 に も 使える ため です 。

ただし 、 調査 費 と 足場 費 を まとめた 見積もり では 、 各 作業 の 金額 が 分かり にくく なり ます 。 次 の 項目 は 分けて 確認 します 。

• 足場 や 機材 の 設置 ・ 解体
• 打診 と 近接 目視
• 不具合 の 位置付け と 数量 集計
• 報告 書 作成
• 応急 措置
• 修繕 工事

調査 目的 に 合わせて 方法 を 組み合わせる

建物 全体 の 劣化 傾向 を 先 に 把握 する なら 、 赤外線 調査 や ドローン 撮影 から 始める 方法 が あります 。 浮き や 剥落 の 状態 を 直接 確認 し 、 修繕 数量 まで 整理 する 場合 は 、 打診 や 近接 目視 が 必要 です 。

建築 基準 法 第 12 条 に 基づく 外壁 調査 で 赤外線 や ドローン を 使う 場合 は 、 国土 交通 省 の ガイドライン に 沿った 撮影 、 解析 、 判定 が 求められ ます 。 使用 する 機材 だけ で なく 、 調査 条件 と 有 資格 者 による 確認 まで 含めて 見積もる 必要 が あります 。

一つ の 方法 で すべて を 調べる の では なく 、 広い 範囲 を 撮影 して 異常 候補 を 絞り 、 必要 な 箇所 だけ 打診 する 構成 も あります 。 費用 を 比較 する とき は 、 どの 方法 が 安い か では なく 、 調査 後 に どこ まで 判断 できる か を 確認 します 。

外壁 調査 の 見積もり に 含まれる 項目

外壁 調査 の 見積 書 に は 、 現地 作業 を 始める 前 に 調査 範囲 と 成果 物 を 明記 する 必要 が あります 。 同じ 「 外壁 調査 」 でも 、 撮影 と 簡易 所見 だけ の 業務 と 、 不具合 の 位置付け 、 有 資格 者 による 確認 、 法定 報告 用 の 資料 作成 まで 含む 業務 では 内容 が 異なります 。

見積 書 で 確認 する 基本 項目

調査 する 範囲

見積 書 に は 、 調査 する 外壁 面 を 明記 します 。

「 建物 外壁 一式 」 だけ では 、 全 立面 を 対象 と して いる の か 、 道路 側 だけ な の か 、 庇 や バルコニー の 内側 まで 含む の か が 分かり ません 。

少なくとも 次 の 内容 が 必要 です 。

• 対象 と なる 立面
• 対象 階
• 調査 面積
• 外壁 材
• 調査 対象 外 と なる 場所
• 接近 や 撮影 が 難しい 範囲
• 屋上 、 バルコニー 、 庇 など を 含む か

同じ 建物 でも 、 調査 対象 が 一部 の 立面 に 限られて いれば 、 全面 調査 の 見積もり と は 比較 でき ません 。

使用 する 調査 方法

見積 書 に は 、 どの 方法 で 何 を 確認 する の か を 記載 します 。

たとえば 「 ドローン 調査 」 と 書かれて いて も 、 可視 画像 だけ を 撮影 する の か 、 赤外線 撮影 まで 行う の か 、 画像 解析 や 不具合 の 位置付け まで 含む の か は 事業 者 によって 異なります 。

打診 調査 について も 、 次 の 違い が あります 。

• 手 の 届く 範囲 だけ を 打診 する
• 特定 の 区画 だけ を 部分 打診 する
• ロープ や 足場 で 外壁 全面 を 打診 する
• 赤外線 調査 で 抽出 した 範囲 だけ を 確認 する

調査 方法 の 名称 だけ では なく 、 対象 範囲 と 確認 内容 まで 見る 必要 が あります 。

外壁 への 接近 費用

足場 、 ゴンドラ 、 高所 作業 車 、 ロープ アクセス など の 費用 が 、 調査 単価 に 含まれて いる と は 限り ません 。

接近 方法 を 使う 場合 は 、 次 の 項目 を 分けて 確認 します 。

• 機材 の 設置 と 撤去
• 作業 員 の 費用
• 安全 設備
• ロープ の 吊 元 確認
• 養生
• 警備 員 や 交通 誘導 員
• 道路 や 駐車場 の 使用 に関する 対応
• 建物 利用 者 への 通知 や 現場 調整

「 打診 調査 ○ 円 ／ ㎡ 」 と 記載 されて いて も 、 足場 費 が 別 で あれ ば 、 その 単価 だけ では 総額 を 判断 でき ません 。

追加 確認 の 扱い

赤外線 調査 や ドローン 撮影 では 、 異常 が 疑われる 箇所 が 見つかった 後 に 、 打診 や 近接 目視 が 必要 に なる こと が あります 。

見積 書 では 、 次 の どれ に 当たる か を 確認 します 。

• 部分 打診 が 基本 料金 に 含まれる
• 一定 の 面積 や 箇所 数 まで 含まれる
• 異常 箇所 が 見つかった 後 に 追加 見積もり を 出す
• 別 の 調査 会社 へ 依頼 する

追加 確認 の 条件 が 書かれて いない と 、 最初 の 調査 後 に 予算 が 変わります 。

報告 書 に 含まれる 内容

調査 後 の 成果 物 も 、 見積 金額 を 左右 します 。

簡易 報告 では 、 代表 写真 と 短い 所見 だけ が 提出 される 場合 が あります 。 一方 、 修繕 計画 や 法定 報告 に 使う 外壁 調査 報告 書 に は 、 次 の ような 記録 が 必要 です 。

• 調査 概要
• 対象 範囲 と 調査 方法
• 各 立面 の 全景
• 不具合 の 近接 写真
• 不具合 の 種類 、 寸法 、 範囲
• 立面 図 上 の 位置
• 写真 番号 と の 対応
• 赤外線 画像 と 可視 画像 の 照合
• 調査 できな かった 場所
• 追加 調査 や 修繕 に関する 所見
• 有 資格 者 による 確認 結果

撮影 画像 だけ を 受け取って も 、 施工 会社 が 修繕 数量 を 拾い 出せ なければ 、 別途 資料 を 作り 直す こと に なり ます 。

有 資格 者 と 法定 書類 の 費用

建築 基準 法 第 12 条 の 定期 報告 に 使う 場合 は 、 現地 調査 費 だけ で なく 、 有 資格 者 による 確認 と 書類 作成 の 費用 も 確認 します 。

見積もり に 含まれる 範囲 は 、 次 の ように 分かれ ます 。

• 調査 計画 の 確認
• 現地 調査 への 立会い
• 画像 や 打診 結果 の 確認
• 調査 結果 の 判定
• 法 定 様式 の 作成
• 特定 行政 庁 へ 提出 する 添付 資料
• 提出 前後 の 修正 対応

撮影 会社 と 法定 調査 を 担当 する 有 資格 者 が 別 の 場合 は 、 それぞれ の 費用 と 役割 を 分けて 記載 します 。

修繕 工事 は 別 費用 か

外壁 調査 の 見積もり に は 、 修繕 工事 が 含まれて いない の が 基本 です 。

調査 報告 書 で 補修 を 提案 して いて も 、 次 の 費用 は 別途 見積もり と なり ます 。

• シーリング 材 の 打ち 替え
• ひび割れ 補修
• タイル の 浮き 補修 や 張り 替え
• コンクリート の 剥落 補修
• 金属 部材 の 補修 ・ 交換
• 防水 工事
• 修繕 用 の 足場
• 工事 後 の 確認

調査 と 修繕 を 同じ 会社 へ 依頼 する 場合 も 、 調査 費 、 仮設 費 、 修繕 費 、 完了 確認 費 を 分けて 確認 した 方 が 、 追加 工事 の 金額 を 判断 し やすく なり ます 。

金額 が 低い 見積もり でも 、 業務 が 不十分 と は 限り ません 。 調査 範囲 を 限定 し 、 撮影 と 簡易 報告 だけ を 依頼 して いる の で あれ ば 、 その 内容 に 応じた 価格 です 。 重要 な の は 、 必要 な 調査 と 成果 物 が 見積 書 に 含まれて いる か です 。

建築 基準 法 第 12 条 の 外壁 調査 が 費用 に 与える 影響

建築 基準 法 第 12 条 に 基づく 定期 報告 で 外壁 を 調査 する 場合 は 、 任意 の 状態 確認 より 費用 項目 が 増えます 。 現地 で の 撮影 や 打診 だけ で なく 、 有 資格 者 による 調査 計画 の 確認 、 結果 の 判定 、 法定 様式 の 作成 まで 必要 に なる ため です 。

対象 建築 物 と 報告 時期 を 確認 する

定期 報告 の 対象 と なる 用途 、 規模 、 報告 周期 は 、 建物 が 所在 する 特定 行政 庁 によって 異なります 。

見積もり を 依頼 する 前 に 、 次 の 点 を 確認 します 。

• 建物 が 特定 建築 物 定期 調査 の 対象 か
• 今回 の 報告 期限
• 外壁 の 全面 調査 が 必要 な 時期 か
• 自治 体 独自 の 提出 様式 や 添付 資料 が ある か
• 前回 の 調査 や 外壁 改修 から 何 年 経過 して いる か

対象 範囲 を 確認 しない まま 依頼 する と 、 任意 点検 と して 提出 された 見積もり に 、 法定 書類 の 作成 や 有 資格 者 による 確認 が 含まれて いない こと が あります 。 定期 報告 の 細かな 条件 は 特定 行政 庁 が 独自 に 定める 場合 が ある ため 、 建物 所在地 の 案内 を 確認 する 必要 が あります 。

おおむね 10 年 ごと の 全面 調査

タイル 、 乾式 工法 を 除く 石 貼り 、 モルタル など の 外壁 では 、 定期 的 な 手 の 届く 範囲 の 打診 等 に 加え 、 落下 によって 歩行 者 等 へ 危害 を 及ぼす おそれ が ある 部分 について 、 おおむね 10 年 に 一 度 の 全面 的 な 調査 が 関係 します 。

その ため 、 同じ 建物 でも 、 通常 の 定期 調査 と 全面 調査 が 必要 な 年 では 費用 が 異なります 。

通常 の 調査 では 、 手 の 届く 範囲 の 打診 や 目視 が 中心 に なる 場合 が あります 。 全面 調査 では 、 高所 を 含む 対象 範囲 へ 接近 する か 、 条件 を 満たした 赤外線 調査 を 行う 必要 が ある ため 、 次 の 費用 が 増えます 。

• 全 立面 の 撮影 ・ 調査
• 足場 、 ロープ 、 高所 作業 車 など の 接近 費
• 赤外線 画像 の 撮影 と 解析
• 不具合 の 位置付け
• 立面 図 や 写真 台帳 の 作成
• 有 資格 者 による 結果 確認

竣工 時期 、 前回 の 全面 調査 、 外壁 改修 の 実施 時期 によって 調査 の 扱い が 変わる ため 、 過去 の 記録 も 見積もり 前 に 準備 します 。

赤外線 調査 や ドローン を 使う 場合

2022 年 の 告示 改正 により 、 テスト ハンマー による 打診 と 同等 以上 の 精度 を 持つ 赤外線 調査 が 、 定期 報告 制度 における 外壁 調査 方法 と して 明確 に 位置付け られ ました 。 地上 から の 赤外線 撮影 だけ で なく 、 赤外線 装置 を 搭載 した ドローン による 調査 も 対象 です 。

ただし 、 ドローン や 赤外線 カメラ を 使え ば 、 自動 的 に 全面 打診 の 代わり に なる わけ では ありません 。

国土 交通 省 の ガイドライン では 、 対象 と なる 外壁 材 、 事前 調査 、 撮影 条件 、 機器 の 性能 、 熱 画像 の 解析 、 打診 と の 併用 、 報告 書 作成 など が 定められて います 。 対象 は 主に タイル 、 乾式 工法 を 除く 石 貼り 、 モルタル など の 浮き の 調査 です 。

見積もり では 次 の 内容 を 確認 します 。

• 国土 交通 省 の ガイドライン に 沿った 調査 か
• 可視 画像 と 赤外線 画像 の 両方 を 取得 する か
• 日射 、 天候 、 撮影 時間 を どう 決める か
• 撮影 できない 範囲 を どう 扱う か
• 判定 し にくい 箇所 へ 打診 を 追加 する か
• 赤外線 解析 を 誰 が 行う か
• 特定 建築 物 調査 員 等 が 結果 を 確認 する か

単に ドローン で 赤外線 画像 を 撮影 する だけ の 業務 と 、 法定 報告 に 使える 条件 で 調査 ・ 解析 ・ 確認 を 行う 業務 では 、 費用 が 異なります 。

有 資格 者 による 調査 と 判定

建築 基準 法 第 12 条 に 基づく 定期 調査 は 、 一 級 建築 士 、 二 級 建築 士 、 特定 建築 物 調査 員 など の 有 資格 者 が 担当 します 。 赤外線 調査 を 別 の 技術 者 や 撮影 会社 が 実施 する 場合 も 、 法定 調査 を 担当 する 有 資格 者 が 調査 方法 と 結果 を 確認 します 。

見積もり に は 、 次 の 専門 業務 が 含まれて いる か を 確認 します 。

• 過去 資料 と 外壁 仕様 の 確認
• 調査 計画 の 作成
• 現地 調査 への 立会い または 監督
• 打診 ・ 撮影 ・ 解析 結果 の 確認
• 調査 結果 の 判定
• 要是正 箇所 や 特記 事項 の 整理
• 法 定 様式 と 添付 資料 の 作成
• 提出 前後 の 修正 対応

撮影 費 や 打診 費 と は 別に 、 有 資格 者 の 業務 費 が 設定 される こと も あります 。

法 定 報告 に 必要 な 資料

定期 報告 用 の 外壁 調査 では 、 写真 だけ で なく 、 どの 範囲 を どの 方法 で 確認 した か を 示す 記録 が 必要 です 。

一般 的 に は 、 次 の 資料 作成 が 費用 に 関係 します 。

• 調査 結果 表
• 調査 対象 を 示す 配置 図 ・ 立面 図
• 不具合 箇所 を 記した 図面
• 可視 画像 と 赤外線 画像
• 打診 結果
• 調査 できな かった 範囲
• 調査 方法 と 撮影 条件
• 判定 根拠
• 是正 が 必要 な 箇所 の 記録
• 特定 行政 庁 が 求める 添付 書類

簡易 な 写真 報告 より 作成 項目 が 多く 、 提出 前 の 確認 や 差し戻し 後 の 修正 に も 作業 時間 が かかり ます 。

過去 の 施工 記録 が 費用 に 影響 する 場合

外壁 材 の 施工 方法 と 、 その 記録 が 残って いる か どう か も 調査 範囲 に 影響 します 。

国土 交通 省 は 、 一定 の 要件 を 満たす 落下 防止 措置 付き 外壁 タイル について 、 施工 記録 など を 確認 できる 場合 は 、 「 別途 歩行 者 等 の 安全 を 確保 する ため の 対策 を 講じて いる もの 」 と して 扱える 考え方 を 示して います 。 必要 な 資料 を 確認 できな ければ 、 従来 どおり 全面 打診 等 が 必要 です 。

該当 する 建物 では 、 次 の 資料 を 先 に 用意 します 。

• 外壁 仕上げ 表
• タイル の 張り付け 位置 を 示す 立面 図
• 外壁 断面 や 固定 方法 を 示す 詳細 図
• 落下 防止 金物 の 試験 記録
• 施工 時 の 品質 記録

資料 の 有無 で 調査 範囲 と 費用 が 変わる 可能 性 が ある ため 、 見積もり 前 に 有 資格 者 と 特定 行政 庁 へ 確認 します 。

法 定 調査 の 見積もり で 分けて 確認 する 費用

「 第 12 条 対応 」 と 記載 されて いる だけ では 、 どこ まで 含まれる か 分かり ません 。 現地 調査 から 法定 書類 の 提出 準備 まで 、 各 工程 と 担当 者 を 見積 書 で 確認 する 必要 が あります 。

外壁 調査 の 見積もり を 比較 する 方法

外壁 調査 の 見積もり は 、 総額 だけ では 比較 でき ません 。 調査 範囲 、 方法 、 確認 精度 、 報告 書 、 有 資格 者 の 業務 が そろって いなけ れば 、 安い 見積もり が 実際 に は 一部 の 作業 しか 含んで いない こと が あります 。

最初 に 調査 目的 を そろえる

同じ 建物 でも 、 調査 目的 によって 必要 な 作業 は 変わります 。

• 建築 基準 法 第 12 条 の 定期 報告 に 使う
• おおむね 10 年 ごと の 全面 調査 を 行う
• 漏水 や 剥落 の 原因 を 確認 する
• 大 規模 修繕 の 数量 を 把握 する
• 特定 の 立面 だけ 状態 を 確認 する
• 修繕 後 の 箇所 を 再 確認 する

一社 に は 法定 報告 まで 依頼 し 、 別 の 一社 に は ドローン 撮影 だけ を 依頼 して いる 場合 、 見積 金額 を 並べて も 比較 に は なり ません 。

見積 依頼 書 に は 、 調査 目的 、 対象 範囲 、 必要 な 成果 物 を 同じ 条件 で 記載 します 。

対象 範囲 と 面積 を 確認 する

各社 が 同じ 外壁 面 を 見積もって いる か を 確認 します 。

一方 の 見積もり が 全 立面 を 対象 と し 、 もう 一方 が 道路 側 だけ を 対象 と して いれば 、 ㎡ 単価 が 低く 見えて も 総 作業 量 が 違い ます 。

調査 方法 と 確認 できる 内容 を 比べる

調査 方法 の 名称 だけ では なく 、 その 方法 で 何 を 確認 する か を 見ます 。

たとえば 、 赤外線 調査 に は 次 の 違い が あります 。

• 地上 から 撮影 する
• ドローン から 撮影 する
• 可視 画像 も 同時 に 取得 する
• 異常 候補 だけ を 抽出 する
• 部分 打診 まで 行う
• 有 資格 者 が 結果 を 確認 する

打診 調査 でも 、 手 の 届く 範囲 だけ な の か 、 ロープ や 足場 で 全面 を 確認 する の か によって 内容 が 変わり ます 。

次 の 点 を 各社 へ 同じ ように 確認 します 。

• どの 方法 を 使う か
• どの 範囲 を その 方法 で 確認 する か
• 異常 候補 を どこ まで 確定 する か
• 判定 できない 箇所 を どう 扱う か
• 追加 調査 が 必要 に なった 場合 の 費用

接近 費 と 調査 費 を 分ける

打診 調査 や 近接 目視 では 、 外壁 へ 接近 する ため の 費用 が 大きく なり ます 。

見積 書 では 、 次 の 費用 を 分けて 確認 します 。

• 足場
• ゴンドラ
• 高所 作業 車
• ロープ アクセス
• 吊 元 確認

• 機材 の 設置 ・ 撤去

• 養生
• 警備 員 や 交通 誘導 員
• 道路 や 敷地 の 使用 に関する 対応

「 打診 調査 500 円 ／ ㎡ 」 と 書かれて いて も 、 足場 費 が 含まれて いなけれ ば 、 別 の 会社 の 仮設 費 込み の 見積もり と は 比較 でき ません 。

ドローン 調査 でも 、 飛行 調整 、 補助 者 、 立入 管理 、 再 撮影 が 別 費用 と なる 場合 が あります 。

報告 書 の 内容 を 比べる

成果 物 の 違い は 、 調査 後 の 使い やすさ に 直接 影響 します 。

写真 だけ の 報告 書 では 、 後 から 修繕 対象 を 立面 図 へ 書き 直す 必要 が あります 。 見積 金額 が 低くても 、 報告 後 に 別 の 会社 へ 数量 整理 や 図面 作成 を 依頼 すれば 、 総 費用 は 増えます 。

有 資格 者 の 役割 を 確認 する

「 有 資格 者 対応 」 と 書かれて いて も 、 担当 範囲 が 同じ と は 限り ません 。

確認 する 内容 は 次 の とおり です 。

• 調査 計画 を 確認 する か
• 現地 調査 へ 関与 する か
• 赤外線 画像 や 打診 結果 を 確認 する か
• 不具合 を 判定 する か
• 法 定 様式 を 作成 する か
• 提出 書類 へ 記名 する か
• 特定 行政 庁 から の 修正 依頼 へ 対応 する か

撮影 会社 が データ を 取得 し 、 別 の 建築 士 や 特定 建築 物 調査 員 が 法定 報告 を 担当 する 場合 は 、 それぞれ の 費用 と 責任 範囲 を 明記 します 。

追加 費用 が 発生 する 条件 を 確認 する

調査 開始 後 に 費用 が 変わる 条件 も 、 契約 前 に 確認 します 。

• 撮影 日 に 天候 条件 が 合わな かった
• ドローン を 飛行 できな かった
• 調査 面積 が 図面 より 広かった
• 判定 困難 な 箇所 へ 打診 を 追加 した
• ロープ の 吊 元 を 追加 する 必要 が あった
• 調査 できない 場所 へ 別 の 方法 で 接近 した
• 特定 行政 庁 から 追加 資料 を 求められた
• 報告 書 の 修正 回数 が 増えた
• 緊急 対応 や 応急 措置 が 必要 に なった

追加 費用 の 単価 や 算出 方法 が 事前 に 書かれて いれば 、 調査 後 に 予算 が 大きく 変わる リスク を 減らせ ます 。

調査 後 に 何 を 判断 できる か で 選ぶ

最も 安い 見積もり が 、 最も 費用 対 効果 の 高い 見積もり と は 限り ません 。

見積もり を 比較 する とき は 、 調査 後 に 次 の 作業 へ 進める か を 確認 します 。

• 法 定 報告 書 を 提出 できる
• 修繕 箇所 を 現地 で 特定 できる
• 施工 会社 が 数量 を 確認 できる
• 追加 調査 が 必要 な 範囲 を 判断 できる
• 緊急 対応 が 必要 な 箇所 を 分け られる
• 次回 調査 で 同じ 位置 を 比較 できる

必要 な 範囲 と 成果 物 が そろって いる 見積もり で あれ ば 、 調査 後 に 情報 を 整理 し 直す 作業 を 減らせ ます 。 金額 では なく 、 現地 調査 から 判定 、 報告 、 修繕 計画 まで の どこ を 依頼 する 見積もり な の か を 比べる 必要 が あります 。

まとめ

日本 の 外壁 調査 費用 に は 、 全国 共通 の 定額 や 一律 の ㎡ 単価 は あり ません 。 調査 面積 だけ で なく 、 建物 の 形状 、 外壁 材 、 接近 方法 、 確認 精度 、 報告 書 の 内容 によって 総額 が 変わります 。

見積もり を 比較 する とき は 、 赤外線 、 ドローン 、 打診 の どれ が 安い か だけ を 見る べき では ありません 。 次 の 内容 が 同じ 条件 に なって いる か を 確認 します 。

• どの 立面 と 外壁 材 を 調査 する か
• どこ まで 異常 を 確認 する か
• 足場 や ロープ など の 接近 費 が 含まれる か
• 不具合 を 立面 図 へ 位置付ける か
• 部分 打診 など の 追加 確認 が 含まれる か
• 有 資格 者 が どこ まで 関与 する か
• 法 定 報告 用 の 書類 を 作成 する か
• 修繕 費 が 別途 と なって いる か

建築 基準 法 第 12 条 の 定期 報告 に 使用 する 場合 は 、 対象 建築 物 、 報告 時期 、 全面 調査 の 要否 、 特定 行政 庁 が 求める 様式 を 先 に 確認 します 。 現地 調査 費 、 接近 ・ 仮設 費 、 有 資格 者 の 業務 費 、 法定 書類 の 作成 費 を 分けて 見れば 、 見積もり の 差 が どこ から 生じて いる か 判断 し やすく なり ます 。

調査 後 に 必要 な の は 、 画像 の 保管 では なく 、 修繕 や 次回 調査 に 引き継げる 記録 です 。 H3 Zoom の 外壁 点検 プラットフォーム は 、 可視 画像 や 赤外線 画像 から 確認 した 不具合 を 、 立面 上 の 位置 、 種類 、 確認 状況 、 対応 の 優先 順位 と 結び付けて 整理 します 。

AI による 抽出 結果 を そのまま 確定 判定 に は せず 、 有 資格 者 や 調査 担当 者 が 確認 できる 記録 と して 残し ます 。 これ により 、 所有 者 、 設計 者 、 調査 会社 、 施工 会社 が 写真 を 整理 し 直す こと なく 、 調査 結果 を 追加 確認 や 修繕 計画 へ 引き継げ ます 。

外壁 調査 費用 に関する よく ある 質問

以下 は 、 元 記事 の FAQ を 日本 の 制度 と 見積もり 慣行 に 合わせて 再 構成 した もの です 。

外壁 調査 の 見積もり に 修繕 工事 は 含まれ ます か ？

原則 と して 、 外壁 調査 費 と 修繕 費 は 別 です 。

調査 の 見積もり に は 、 現地 確認 、 撮影 、 打診 、 画像 解析 、 不具合 の 位置付け 、 報告 書 作成 など が 含まれ ます 。 ひび割れ 補修 、 タイル の 張り 替え 、 シーリング 材 の 打ち 替え 、 足場 を 使った 修繕 工事 は 、 明記 されて いない 限り 別途 見積もり です 。

調査 会社 が 修繕 工事 も 担当 する 場合 は 、 次 の 項目 を 分けて 確認 します 。

• 調査 費
• 調査 用 の 仮設 ・ 接近 費
• 応急 措置 費
• 修繕 工事 費
• 修繕 用 の 足場 費
• 工事 後 の 確認 費

外壁 調査 に は どの くらい の 日数 が かかり ます か ？

調査 期間 は 、 建物 の 規模 、 外壁 の 形状 、 調査 方法 、 接近 条件 、 天候 、 報告 書 の 内容 によって 変わります 。

ドローン や 地上 から の 撮影 で 完了 する 案件 は 、 現地 作業 を 短 期間 で 終え られる こと が あります 。 一方 、 ロープ アクセス 、 足場 、 全面 打診 を 伴う 調査 では 、 外壁 へ 接近 する 作業 に 時間 が かかり ます 。

現地 調査 が 終わって も 、 すぐ に 報告 書 が 完成 する と は 限り ません 。 画像 解析 、 不具合 の 位置付け 、 有 資格 者 による 確認 、 法定 様式 の 作成 に は 別 の 期間 が 必要 です 。

見積もり 時 に は 、 次 の 日程 を 分けて 確認 します 。

• 現地 調査 の 予定 日数
• 天候 不良 時 の 予備 日
• 追加 打診 や 再 撮影 の 日程
• 速報 の 提出 日
• 最終 報告 書 の 納期
• 法 定 書類 の 作成 ・ 修正 期間

日本 では すべて の 建物 に 外壁 調査 が 必要 です か ？

いいえ 。 すべて の 建物 が 同じ 条件 で 建築 基準 法 第 12 条 の 定期 報告 対象 に なる わけ では ありません 。

対象 と なる 建物 の 用途 、 規模 、 報告 時期 は 、 国 の 基準 に 加えて 特定 行政 庁 が 定めます 。 その ため 、 建物 所在地 の 自治 体 が 公表 して いる 対象 建築 物 と 報告 周期 を 確認 する 必要 が あります 。

タイル 、 乾式 工法 を 除く 石 貼り 、 モルタル など の 外壁 では 、 落下 によって 歩行 者 など へ 危害 を 及ぼす おそれ が ある 部分 について 、 おおむね 10 年 に 一 度 の 全面 的 な 調査 が 関係 します 。

法定 調査 の 対象 外 であっても 、 漏水 、 ひび割れ 、 剥落 、 錆 汁 、 シーリング 材 の 破断 など が 見つかった 場合 は 、 定期 報告 の 時期 を 待た ずに 状態 を 確認 します 。

ドローン で 作成 した 調査 報告 書 だけ で 第 12 条 の 定期 報告 に 使え ます か ？

ドローン で 撮影 した だけ の 報告 書 では 足り ません 。

国土 交通 省 は 、 一定 の 条件 を 満たし 、 テスト ハンマー による 打診 と 同等 以上 の 精度 を 持つ ドローン 赤外線 調査 を 、 定期 報告 制度 における 調査 方法 と して 位置付けて います 。 対象 と なる 外壁 材 、 事前 調査 、 撮影 条件 、 解析 方法 、 安全 管理 など は 、 ガイドライン に 沿って 確認 する 必要 が あります 。

法 定 報告 へ 使用 する 場合 は 、 ドローン 撮影 に 加えて 次 の 工程 が 必要 です 。

• 可視 画像 と 赤外線 画像 の 取得
• 調査 範囲 と 撮影 条件 の 記録
• 熱 画像 の 解析
• 判定 が 難しい 箇所 への 打診 や 近接 確認
• 不具合 の 位置付け
• 有 資格 者 による 調査 結果 の 確認 と 判定
• 法 定 様式 と 添付 資料 の 作成

ドローン は 調査 証拠 を 収集 する 手段 です 。 法定 調査 と して 成立 する か どう か は 、 調査 方法 、 解析 精度 、 有 資格 者 による 確認 、 提出 書類 まで 含めて 判断 され ます 。

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外壁 調査 で 不具合 が 見つかった 場合 は どう なり ます か ？

調査 報告 書 に 、 不具合 の 位置 、 種類 、 範囲 、 写真 、 確認 方法 、 対応 の 優先 順位 を 記録 します 。

落下 の おそれ が ある タイル 、 石材 、 コンクリート 片 など が 見つかった 場合 は 、 修繕 計画 より 先 に 、 立入 制限 、 落下 防止 措置 、 危険 部分 の 撤去 など が 必要 に なる こと が あります 。

緊急 性 が 低い 不具合 について は 、 次 の 対応 を 決め ます 。

• 経過 観察
• 追加 打診 や 近接 調査
• 部分 補修
• 計画 修繕
• 大 規模 修繕 への 組み込み

修繕 後 は 、 施工 前後 の 写真 、 実施 範囲 、 使用 材料 、 施工 会社 の 記録 を 元 の 調査 結果 と 結び付け ます 。 次回 調査 で 同じ 位置 を 比較 できれ ば 、 補修 後 の 再発 や 周辺 部 の 劣化 も 確認 できます 。